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物流仓储受压外迁 细分化寻找下半场锚点
 

幸运飞艇游戏 记者:如何评价当下北京的物流市场?能否对北京2015年物流仓储市场的发展趋势做个预判?

罗蔷蔷:北京市场整体大环境不是很乐观,但需求还是比较强劲的,不光是使用方,投资方也想进入这个板块,不过落地的项目还是比较少。首先因为政府对物流的 整体控制更严格了,从大方向来说,物流已经不是政府倡导的产业,正由市内向外转移;其次,现有物流物业已经有一定规模,市场比较饱和,流动性相对较弱。

从物流网络布局上来看,2014年开始,北京周边燕郊、廊坊已经有很多承接和补充仓库,2015年可能会更加明显;电商网络的大致布局也都已经完成。

从需求上来说,呈现出越来越细分的趋势,而市场由供需决定,将会出现更加专业的物流作业形态,比如医药、冷链、城市配送等,这些业态的选址、定位都会与以往不同,会有新局面。

大型分拨型物流不可能留在北京市内了,更多会集中在功能上可以满足、交通运输也比较便捷的周边区域内;对于专业化很强,必须要留在城市内的物流业态,逐步 会有结构调整,会有专门的市内分拨站服务终端客户,比如产业价值链比较高、时效性要求比较高的都会留在北京,慢慢地整个格局会更加清晰。

记者:具体到企业而言,普洛斯等外资企业现在是否面临发展瓶颈?宇培、易商、百利威等可能面对的主要问题又是什么?

罗蔷蔷:对外企来说,当下最大的挑战就是在重要的一线城市,大规模获取土地难度加大了,到手的土地越来越偏远,如普洛斯的平谷物流园;而二三线城市的发展机会还存在市场需求判断风险,需要更加慎重地做决策。

一线城市的物理功能分区向城市边缘转移是大环境、现实情况,现在政府对于物流产业的开发要求越来越高,需要开发商承载产业、就业、税收等一系列经济指标要 求,而且现在都倡导土地集约化利用,从土地利用的角度出发,容积率低、建筑规模小、与产业发展结合紧密的业态是政府比较关注的。就算品牌再大,如果还停留 在标准化开发阶段的话,现在都不容易拿到新的土地。

对国内企业而言,在项目落地性、与政府关系、法律法规流程上来说更有优势,但在客户把握上,需要进一步积累客户资源。本土企业可以多培养、发展合作伙伴 型、大型集团客户,这些客户的需求往往不是单点而是网络状的,从长远来看,有利于全国市场的布局。另外,仓库的产品设计、产品质量是不是具备国际领先性, 设施、配置是不是达到大型客户的要求,也需要本土企业不断探索。

记者:“互联网+”、“一带一路”这些新政策是否将对物流地产市场产生深刻影响?物流地产商应如何利用这些利好政策?

罗蔷蔷:不会有很直接或者很快的影响。但物流是所有产业发展过程中很重要的一个环节,受“一带一路”利好政策的影响,某些节点城市的基础设施建设、产业发 展会在一定程度上带动物流仓储业态发展,即如果某些行业的投资有大幅增加,可能会对下游物流终端的发展提供一定支持。这种影响会慢慢显现出来,现在可以优 先布局节点城市。

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